第一次找房仲談賣房，先找出手上的權狀或登記資料、近期房貸帳單、既有委託契約，以及修繕和使用紀錄。有哪份就先整理哪份，並說明房子由誰居住、希望何時交屋。正式簽約與移轉要用的文件，依辦理階段補齊。
第一次諮詢，先找這五類資料
準備在台南委託賣房，可先照下表翻找自己的資料夾。沒有貸款、沒有出租或沒有其他委託，就把該欄記為無；記不清楚的事，留成要問的問題。
| 找什麼 | 能幫忙說明什麼 | 缺少時先怎麼做 |
|---|---|---|
| 權狀、已有的土地或建物謄本 | 辨識房地與車位，找出地段地號、建號 | 先記房屋地址與出售範圍，請承辦人確認要補查哪份登記資料 |
| 近期房貸帳單或貸款查詢資料 | 辨認承貸銀行與本金概況 | 記下承貸銀行；議價前向銀行查預計清償日的結清總額 |
| 既有委託契約與買方接洽紀錄 | 確認期間、委託種類及先前介紹經過 | 先說明已委託哪家、約何時簽，再找出契約版本 |
| 修繕單據、照片與設備清單 | 說明曾處理哪裡、哪些設備會留下 | 先記實際知道的時間、範圍與現況，不補造施工結果 |
| 租約、借用或家人居住的說明 | 安排看屋、搬遷及交付條件 | 沒有書面時，先記使用人與已知約定，再確認法律關係 |
一起寫下預計出售的房地、車位與保留設備，以及家人可配合看屋、搬遷的時間。這能讓房仲先判斷要補查哪些資料，也能避免把還做不到的交屋條件先答應下來。
哪些現在準備，哪些等簽約或移轉再用？
| 時點 | 主要資料 | 這時要解決的問題 |
|---|---|---|
| 第一次諮詢 | 手上已有的五類資料、房屋地址與出售需求 | 先談物件範圍、價格問題及時間需求 |
| 簽委託前 | 身分或代理資料、目前權利與出售範圍、屋況、既有委託 | 確認由誰簽、受託賣什麼、契約應如何記載 |
| 正式交易與移轉 | 依案件準備的登記申請、契約、權狀、稅務、身分及清償文件 | 配合買賣、銀行、申報與登記程序 |
產權、代理權限有疑問時，簽委託前就要查明；銀行結清與稅費則宜在議價前試算。分階段整理，是為了知道何時要用到資料，並非把重要查核都留到成交後。
拿到文件後，重點看哪裡？
權狀辨識標的，最新謄本查目前登記
舊權狀可幫你找出地段地號、建號及原有登記內容；出售時仍要用近期土地、建物登記謄本核對名義人、權利範圍與抵押等負擔。資料上註明查詢日期，後續有變更再更新。
謄本可向地政事務所申請，或使用全國地政電子謄本系統。申請類別與可取得的內容依資格不同；第二類謄本會遮蔽部分個資，不能因姓名不完整就認定沒有登記。查無標的時，先檢查地號、建號、門牌整編或地籍重測等情形。[1][7]
本人、代理人與共有人，分別確認
先核對登記所有人、出售範圍與實際簽約人。家人代為聯絡時，要再確認是否有權代簽、授權涵蓋什麼；共有房屋則先分清賣整戶或自己的持分，列出需要參與的人與尚未談妥的事項。
已有其他委託，請帶原契約及介紹、帶看紀錄。專任期間的自售與另行委託受限制；一般委託也要看買方接洽經過與報酬約定，詢問另一家房仲並不會解除原契約。[5]
印鑑、身分與移轉文件，依實際申辦方式準備
臺南地政機關的買賣登記清單，列有土地登記申請書、移轉契約、稅款或免稅證明、身分資料及土地、建物所有權狀等。賣方印鑑證明亦有依規定親自到場核身可免附的情形，應先確定申辦方式再準備。[6]這些正式文件與第一次談需求的資料不同；有貸款、代理、繼承或法人持有時，另由承辦人列出需要補的文件。
屋況紀錄怎麼寫，才能讓買方看懂？
漏水、修繕、設備故障、增改建、租約及目前使用情形，分開記錄。用位置、發生時間、做過什麼、手上紀錄、仍未查明的事五欄整理，比一句「現況交屋」具體。
「2026 年 6 月雨後，後側房間牆面出現水痕；7 月做過表面油漆，有施工照片，尚未查明水痕原因，也沒有後續雨天觀察紀錄。」這段分清了發生、處理與尚待確認的部分，不會把油漆完工誤寫成漏水已完全修復。
自行整理的紀錄是提供事實，正式不動產說明書仍須依法完成簽章、解說、交付與簽認程序。[2][3]賣方若故意不告知瑕疵，免除或限制瑕疵擔保責任的特約依法無效。[4]
資料缺一塊時，下一步找什麼？
| 手上資料 | 下一步要補什麼 |
|---|---|
| 舊權狀 | 近期登記資料，確認目前名義人、負擔與本次出售範圍 |
| 貸款帳單 | 銀行按預計日期提供的結清資料，不直接用本金餘額扣款 |
| 修繕照片但沒有單據 | 可辨認的位置、約略時間與處理經過；未查明的工法或成因如實註記 |
請承辦人把缺件寫成明確名稱，例如「近期建物登記謄本」「預計清償日的銀行結清資料」，並註明由誰準備。不要只留下「產權再確認」「貸款再問」這類下次仍不知道從哪裡開始的註記。
交付資料前，確認用途與接收人
傳送前問清楚這份資料供諮詢、核身、簽約或登記使用，交給哪位承辦人，原件何時返還。完整證件、權狀與貸款資料不要放在公開留言區，改用雙方確認的交付方式。之後屋況、租約或保留設備有變動，再通知房仲更新同一份紀錄。
委託文件與屋況資料常見問題
只有權狀影本，能先諮詢嗎？
可以。先帶影本、房屋地址與出售需求，協助辨識標的；簽委託與交易前，再以近期登記資料核對目前權利、負擔及出售範圍。
還沒簽委託，就需要提供全部證件嗎？
第一次談需求可先用必要資訊。需要核身、簽約或登記時，再確認文件用途、接收人與交付方式；原件及完整個資不放在公開留言區。
房屋是家人共有，應先整理什麼？
先找登記名義人、權利範圍與目前使用資料，說明要賣整戶或自己的持分，再列出各方意見、代理及授權情形。家人知道要賣，不等於已完成全部處分程序。
修繕很久以前做過，沒有完整單據怎麼辦？
保留還找得到的照片、往來紀錄，寫明實際知道的位置、時間及處理範圍。記不清楚的部分如實註記，不自行補成已完全修復。
參考資料
資料更新：2026 年 11 月 12 日。
- 全國地政電子謄本系統：常見問題，標的識別、門牌整編及地籍重測等查詢說明。
- 內政部：不動產說明書應記載及不得記載事項第 2、3 點修正公告，2026 年 4 月 1 日生效。
- 全國法規資料庫：不動產經紀業管理條例，第 21 至 24 條。
- 全國法規資料庫：民法第 366 條，故意不告知瑕疵與責任特約。
- 公平交易委員會：對於不動產經紀業之規範說明，委託種類與限制。
- 臺南市臺南地政事務所：買賣登記應如何申辦及應備文件，正式移轉文件及印鑑證明的到場核身例外。
- 全國地政電子謄本系統：各類謄本申請資格與內容，第二類資料個資遮蔽及申請資格說明。