小換大寄居蟹策略，不動產理財法

哈囉！歡迎來到快找房屋的知識專欄，本篇文章將會為你介紹所謂的小屋換大屋理財法。在剛出社會資金不足的情況下，若考量到未來 30 歲後成家立業時，希望能夠同時有良好的居住選項，本理財法即是可參考的方案之一！

雖然看似簡單，但其實背後有很多眉眉角角，我盡量詳細闡述！文長閱讀約 10-12 分鐘（若邊看邊算的話應該會更久）。

　

💰 寄居蟹理財法

你在海邊看過寄居蟹嗎？牠們會隨著自身的成長，持續找更適合的殼當作自己的家。雖然說初期的殼並不如想像中滿意，但隨著自身不斷長大與探索，陸續更換幾次殼後終會成長茁壯。

本理財法是撰寫之前文章（延伸閱讀：初次買房前必看攻略）時閃過的詞，但覺得以寄居蟹型態來形容非常貼切。經長期規劃後，以「先求有再求好」的方式運作，透過對市場持續的觀察與不厭其煩的數次買賣搬家，雖耗費心力但能達到「節省租金」＋「房價增幅」＋「抗通膨」的效果。

　

💰 流程細節介紹

＊註：本案例先直接撇除其他「理財投資方式」。理財管道多元人人選擇不同，本篇文為不失焦，先以「存現金」與「寄居蟹理財法」做比較＊

讓我們假設今天有兩組買方，A 與 B 兩者於 2012 年都是社會新鮮人，在學生時期透過節省開銷、領取獎學金及當家教，出社會時順利擁有一桶金 100 萬並找到穩定工作。兩位都有個 8 年的遠大目標，每年存 25 萬，在 2020 年，也就是 30 歲年時能在臺南住上 1500 萬市價（頭期款 2 成約 300 萬）的房屋。

　

A：選擇「租房」，月繳房租1萬，固定工作並規劃好儲蓄，30 歲時順利存到 300 萬，但他忽略掉一件事，就是當年 1500 萬的房子，至今市價已高達 2100 萬（以臺南過去 8 年漲幅約達 40%），30 歲能選的是當初 1100 萬且屋齡 +7 年的房屋。

　

B：選擇「買房」且用 100 萬買入市價 450 萬華廈，並於 2014 年房價飆升時脫手 550 萬（寬限期間內售出），接著短期租房，再於 2015 年回穩後以 180 萬買入市價 700 萬大樓，並於 2017 年以 850 萬售出（寬限期內售出）。2017 年的 B 已有：

🏡 第一桶金 100 萬（沒實際影響到資本）

＋期間兩次轉手利潤 250 萬（隨房價增長，但需扣所得稅）

＋扣除雜支 125-150 萬（稅金 / 搬家 / 仲介 / 代書費 etc.）

＋5 年存款累計 125 萬 約有 325-350 萬（A 為 225 萬）

他接著於 2017 年選擇投入 350 萬購入市價 1600 萬的標的，以臺南三年漲幅而言，2020 年該標的價格漲至約市價 1850 萬。他能夠選擇再次轉手並順利購入 2100 萬的標的，相比 A 模式，B 模式雖然辛苦，但在經過 2-3 次轉手後順利離夢想更近一步。

　

＊註：買賣上價格依物件不同會有偏誤，數字無法這麼精準，且此段並非「推崇買房」，僅探討「小屋換大屋」的可能性。

在實務上，只要有認真做好功課肯定是可行的，業務期間不乏遇到這類型的客戶。唯獨不遇到「隱瞞欺騙」或「嚴重誤判行情」的情形，不動產確實能達到抗通膨的保值效果，若選的標的夠好，增幅額度甚至會再更高＊

　

🥇 策略執行心態

1️⃣ 長期紮實：這絕對是個極度考驗耐心與精神的理財方式。

不僅要做好功課（買錯比買貴更浪費），且居住時屋況要做好保持（更有理想賣價），同時閒來無事時也要關注市場是否有更理想的物件（也能注意房事波動），做好長期抗戰的準備。

2️⃣ 果斷執行：若功課做的紮實，那相信這點的問題就不大。

思考什麼標的能搶先進場？什麼時候該果決出場？哪個地段更有未來增長機會（工作機會、重劃區、重大交通設施 etc.），日常可關注週邊社區發展或追蹤市場物件，才可在關鍵時刻做出好決定。

3️⃣ 大局思維：只要在不動產市場，肯定會接洽到與不動產業者、買方及屋主們。願意理財的你肯定希望多賺點，但唯有找到「平衡點」才能順利成交。如何在保持利益情形下，讓買賣運作順利好做下一步規劃，自己心中要有把理性的尺。

　

🔥 資金層面探討

1️⃣ 房價漲幅：以事後諸葛的角度來看，臺南（甚至全台）過去十年來房價確實是漲幅甚多。握有不動產的情況下，資金自然跟著增長。當然未來的房價會如何走很難說，但可確信的是要打房讓房價劇跌，絕對是非常難的一件事（之後將以人性 / 金融機構 / 經濟層面寫篇文）。

2️⃣ 節省租金：俗話說，租房就是在替房東繳房貸（延伸閱讀：2025 買房好還是租房好？）。至少買房所繳入房貸的，等賣出那天終究會回到手上。若你買房規劃幾年內就賣掉，你該算的是現金+那幾年的房貸，後面 10 幾 20 年的費用完全不影響。

3️⃣ 寬限期操作：隨近幾年的政府方案+銀行措施，開始推行「低利率」＋「高年限」＋「可展延寬限期」。以寄居蟹理財法而言，只要在寬限期內順利完成買賣換屋，月繳費用其實與房租相差不遠，可避掉執行期間的現金負擔。

　

🏠 重購退稅方案

房屋買賣過程中，通常會繳納土地增值稅、舊制財產交易所得稅或新制房地合一稅的繳納。但只要符合自住需求（條件請點下方財政部介紹連結），政府有提供重購退稅方案。

🏠 換屋族群：無論是先買後賣或是先賣後買，只要是在 2 年內符合有買新房或賣舊屋的條件，就可以申請重購退稅，但要注意申請完後 5 年內不得作其他用途或售出，否則稅金會被追討。

執行多次買賣時，需自行判斷斷如何運作能節稅最大化。（延伸閱讀：財政部介紹 ）

　

以上，就是今日針對寄居蟹理財法的介紹，還是強調，本篇文章並非叫你馬上將資金丟進不動產，就像你不會看了股票文章就馬上狂買股票是一樣的道理。大家有各自擅長或喜好的理財規劃，都有隨之而來的利益與風險存在，但無論如何，希望我們都朝更理想的生活邁進✨