買房自備款跟貸款成數評估

哈囉！歡迎來到快找房屋的知識專欄，本篇文章將為你介紹眾多客戶初期開始找尋不動產標的時，最常會跟房仲人員問的問題之一，那就是該如何評估自備款，以及申請貸款成數究竟能到幾成？

本篇文會詳細闡述買標的過程中的費用產生及影響因素等，方便做出更好的評估唷！文長閱讀約 8-10 分鐘。

　

《自備款與貸款成數》

雖說實務上也遇過完全不需貸款的現金大戶，但屬非常少數。在不動產市場常見的買賣中，買方普遍希望自備款少且貸款成數高，主要就兩種情形：

1️⃣ 財力有限，各階段投入的金額抓得很緊

2️⃣ 無限制，但因經商 / 理財 / 觀念考量留現金

　

《簽約後的現金變數》

代書簽約時，通常會現場與買方確認申辦的貸款成數，可要求代書先送「理想成數」，但最高通常就 8 成。等流程跑到銀行核貸時，若銀行同意 8 成放款就相安無事，但若最終貸款成數不足，買方依舊要以「現金補足」才可完成整個買賣流程。

對情形 1️⃣ 買方影響較大，倘若實際核貸時與原先預期少 5%，即使 500萬 (5%) 標的也需多拿 25 萬現金。除非屋主簽約時有同意貸款不足 N 成即買賣無效，否則買方會面臨要短期湊足現金，否則面臨流程卡關或解約的狀況，因此事前評估就特別重要。

　

《自備款評估》

✅ 頭期款：本款項是依照「貸款成數」而定。針對透天或新大樓等，建議至少 2-2.5 成，而屋齡較舊的公寓、樓中樓或套房等，則建議至少 3-3.5 成（僅建議，最終依銀行判定為準）。

☑️ 服務費：若是透過房仲進行購買，通常支付 2% 仲介服務費，隨各筆不動產買賣與經紀業方還有屋主方的談判情形而定。

✅ 衍生費用：容易被買方忽略的費用為代書費、契稅、印花稅、登記規費、保險、銀行開戶、天然瓦斯外管線等費用，依複雜度不等。可請房仲幫忙評估，或簽約時與代書做好確認。

☑️ 額外雜支：房屋過戶後，是否需搬家費用、添購新傢俱或裝潢整修，屋況上是否需全屋清潔、油漆粉刷、壁癌處理、滲漏水處理、水電管線更新等，皆依標的狀況而定。（未來寫篇文章針對此區各項目做介紹）

⭐ 針對預售屋：各建商及建案會有不同的付款方式，有僅需開頭訂金及完工款的，也有建築期間分期收款項的，請以現場代銷／建商資訊為準。

　

《貸款成數評估》

✅ 標的條件：標的物的所在地區、房屋類型、坪數及車位、屋齡及屋況、建商或社區條件等都有機會納入評估。主要用於鑑價，實務上還是依「買方條件」較容易影響核貸成數。

☑️ 買方條件：會依照買方提供的財力證明，如現金總數、理財投資、每月收入、工作是否固定、職業性質等做評估。若買方尚有其他貸款，如房貸、信用貸、車貸或學貸等，亦會影響。

注意：通常銀行鑑價的標準相比市價會低些，並非成交價多少，就依照數字去做貸款評估。舉個極端點的例子，假設成交價超乎行情為 1200，銀行根據綜合條件鑑價僅 1000 萬，即使貸款到8成，1000*0.8/1200= 66%，仍又很大的金額差距。

✅ 每月房貸試算：多利用房貸計算器，金額如之前文章提到（延伸閱讀：初次買房前必看攻略），建議以家庭收入組成的 1/3 為基準，若月繳貸款＞家庭收入的 1/3 則屬風險型，端看買方評估。

⚠️ 特殊情形：坊間常聽聞「超貸」，很多都是「建商名義」貸款或申請銀行「信用貸款」，不僅利息較高且還款期限短，會面臨初期一次還兩筆貸款情況。而申報不實的實價登錄就更不符規定，不僅面臨法規開罰，還可能構成有期徒刑。

　

《回推不動產標的》

若已準備好款項及算好每個月足以償還的貸款額度，亦可從這個角度去反推，找尋市場上接近自己預算規劃內的物件。若想抓比較精準的數字，也能使用房價計算器，算接近市價及評估還款能力。

　

以上，就是今日針對自備款與貸款成數的介紹，若實際買房時有遇到資金上的瓶頸，不如先靜下心來好好的細算一下，會對於要買的標的或是該存的錢有更明確方向。最重要的是，能夠避免自己花費時間與心力在絲毫不符的物件上，畢竟時間也是寶貴的資產呢✨