房貸還沒繳完，仍可以委託評估出售；設定抵押權本身，不代表房屋一律不能移轉。準備出售台南房屋時，先查銀行結清金額、抵押權與其他限制，再確認買賣款項及登記如何銜接。貸款清償與抵押權塗銷也要分別確認。
先備好承貸銀行、貸款帳號或近期帳單、希望搬遷的日期，再依下面三種金額和五個問題查資料。這樣和銀行、房仲及地政士討論時，較容易找出款項或時間的缺口。
有房貸，為什麼仍可能出售？
民法第 867 條允許設定抵押權的不動產移轉，但抵押權不因此消失。[1]塗銷登記，是向地政機關申請移除該抵押權的登記。所以要分別確認貸款怎麼清償、登記怎麼處理，以及何時移轉所有權，實際先後配合銀行與買賣條件。
查登記資料時，除了原本那筆房貸，也要留意是否另有抵押權、共同擔保、查封或其他限制。單靠一張正常扣款的帳單，不能證明這些問題都不存在；若有多筆債務或售款不足，應先釐清，再接受付款與交屋條件。
本金餘額、結清總額、可用資金怎麼分？
| 金額 | 主要用途 | 接著要核對 |
|---|---|---|
| 貸款本金餘額 | 了解尚未償還的本金 | 帳單或查詢資料是哪一天？有沒有其他借款或擔保？ |
| 銀行結清總額 | 確認預計清償日應支付的款項 | 是否包含當期利息與適用費用？金額有效到何時？ |
| 出售後可用資金 | 評估清償與其他收支後可留下的錢 | 服務、交易、適用稅負及交屋支出是否已列入？收付款時間是否一致？ |
請銀行在資料上註明預計結清日與涵蓋款項，日期變更時再查新金額。剩餘房貸與稅務所得的計算基礎不同，不用本金餘額直接推估稅額。
提前清償是否有違約金，要看自己的貸款契約。玉山銀行公開的借款契約範本，就分別列有「限制清償期間」與「無限制清償期間」的約定。[2] 向原銀行查詢時，請一併確認自己的方案、限制期間與計算方式。
打給銀行前，先把這五格準備好
與其只問「我還欠多少」，可以把下面五格列在同一張表。把銀行的回答、查詢日期及仍需要補的文件記下來，再交給承辦人確認銜接方式。
- 查詢的是哪筆貸款：確認借款人、擔保標的及是否還有其他需要一起處理的債務，不只憑房屋地址判斷。
- 哪一天要結清：請銀行按預計日期提供金額，並說明日期變更後如何重查。
- 總額包含什麼：本金、利息與契約適用費用分別是多少？有無已包含或尚未列入的款項？
- 款項如何支付：收款帳戶、付款方式、確認入帳及需要配合的程序，以銀行正式回覆為準。
- 結清後有哪些文件：塗銷所需文件由誰領取、如何交付及如何確認登記結果？不要只把匯款成功當成全部辦完。
原貸款也可能透過銀行代償來清償，也就是由銀行依約將指定款項付給原債權人。玉山銀行公開借款契約的「代償委任」欄，列有依原抵押權人通知的清償金額、帳號與方式撥付款項的約定。[2]自己的案件是否採代償、何時撥款及配合哪些登記，仍須由銀行與承辦地政士依買賣條件確認；不要先假設一定要由屋主自行籌足全部貸款，才有辦法出售。
從委託到交屋，貸款清償怎麼銜接？
先確認可行的資金安排，再談交易條件
討論開價與可接受條件時，先做一版資金表。除了原貸款，也要列出自己應負擔的服務、交易與交屋支出，以及待確認的稅費預留。若有換屋頭期款或搬遷資金需求，也應一起提出，避免只看到成交總價就先答應交屋。
簽約時，把清償、撥款與文件條件寫清楚
買賣契約應寫清楚：買方是否貸款、價款如何保管、何時清償原貸款、塗銷與所有權移轉如何銜接，以及餘款何時撥付。請承辦地政士配合雙方銀行說明程序與所需文件。
接近清償時，再確認金額與收件人
交易進度變動後，重新核對銀行提供的日期及金額。款項與文件交付前，透過原本確認的窗口核實；遇到臨時更換收款資料或要求改走不同付款方式時，先向承辦人與銀行確認，保留往來紀錄。
取得文件後，確認塗銷登記與款項結果
臺南地政機關的塗銷登記說明，列有登記申請書、登記原因證明文件、他項權利證明書及申請人身分資料等，銀行與私人抵押權的準備條件也有差別。[3]實際案件應依申辦方式與承辦機關要求備妥，不將一般銀行房貸清償文件當成所有抵押權案件的完整清單。
最後請承辦人說明登記是否完成、如何核對最新登記資料，以及剩餘價款是否仍有保留或待辦條件。交屋時再按契約確認設備、費用分算與點交內容，貸款結清不等於每一項交屋工作都已完成。
試算一次：賣得掉，是否也有足夠資金完成交易？
假設成交價為 1,500 萬元，銀行預計結清總額為 820 萬元，其餘應支付及預留支出合計 100 萬元，暫不計前期收付款調整，則全案暫估可留下 1,500 − 820 − 100＝580 萬元。這是說明資金分配的假設，不是銀行報價或個案稅額。
同一張表，再檢查資金不足的情形
若另一組假設是售款 900 萬元、銀行清償 880 萬元、其他必要支出 60 萬元，結果為 900 − 880 − 60＝−40 萬元，表示尚有 40 萬元缺口。應先確認補足方式及相關當事人接受的安排，不能把尚未取得的加價、核貸或退稅當成確定資金。
算出全案資金足夠後，再按付款日期檢查各筆錢是否到位。已收或已用的前期款要單獨記錄；收款時點與費用分類，可接著閱讀第6篇的賣房資金試算。
屋主現在可以先做的準備
把銀行回覆、結清日、登記限制、資金表與希望交屋日放在一起，請承辦人指出款項及文件如何銜接；需要你補足資金、提供文件或作決定的地方，逐一註明。地政士常稱代書，可協助確認登記文件與程序。
房貸未清償出售常見問題
一定要先把房貸全部還完，才能開始委託嗎？
不必先還清才能開始委託評估。先查銀行結清金額、抵押權及其他限制，再確認款項和登記安排；售款不足或有處分限制時，先處理可行方案。
帳單上的貸款餘額，能直接當成成交後的扣款嗎？
不能直接視為最後金額。應向銀行確認預計清償日的結清總額、利息及契約適用費用，並註明資料日期，避免漏列或重複計算。
售款不足以清償貸款時，應先確認什麼？
先算出包含必要支出的資金缺口，向銀行與承辦人確認可行安排及所需文件；未有確定方案前，不把未核准的貸款、預期加價或可能退稅當成已到位資金。
貸款已清償，抵押權就會自動消失嗎？
貸款清償與塗銷登記應分別確認。依案件取得需要的文件並辦理登記，再核對結果；不能只憑匯款或帳戶結清，就認定登記資料已完成變更。
參考資料
資料更新：2026 年 11 月 12 日。
- 全國法規資料庫：民法第 867 條，設定抵押權後之讓與及抵押權效力。
- 玉山銀行：借款契約書，2025.12 版，以公開範本說明提前清償與代償委任的約定，不代表其他銀行或個案條件。
- 臺南市臺南地政事務所：抵押權塗銷登記，銀行與私人之文件差異。