賣房有哪些費用？成交價與實際拿到的錢怎麼算？

賣房後能動用多少錢，要從成交價扣除貸款清償、自己應負擔的服務與交易支出、適用稅負，以及尚待支付的整理交屋費用。準備出售台南房屋，先把每一項的金額、依據、付款時間與是否已支付列清楚，才能更接近實際可用的資金。

下面用一筆 1,800 萬元的假設交易整理收支，再看分期收款怎麼影響當下資金。報稅所得另外依適用稅制計算，房貸餘額不直接當作取得成本。

先列五組收支，並找出每筆金額的依據

貸款本金是原有債務，會影響可用資金；銀行提供的結清總額若已含利息，就不再重扣。服務報酬則看委託約定：買賣案件向一方或雙方收取的報酬合計上限為實際成交價的 6%，並非賣方固定費率。[1]

一般仲介的市場調查、廣告企劃與交涉等銷售支出，原則上由受託方負擔，終止等情況另有規範。[2]清潔、搬遷或修繕若另行委託，列出承作人、範圍與報價，避免和原服務重複計收。價金保管或保障方案也要看實際範圍與撥款條件。

哪些稅是屋主要核對的？別把買方項目全部加進來

土地增值稅可向地方稅務機關核對；房地合一等所得稅問題向國稅機關確認。準備取得與出售契約、日期、使用情形及憑證，註明估算日期；優惠與退稅尚未確認時，不先當成交屋當天可用的款項。

個人出售若屬房地合一應申報範圍，且不符合免申報條件，即使沒有獲利，也應自房屋、土地完成所有權移轉登記日次日起算 30 日內申報。[7]交屋與稅務申報的時間不一定相同，應預留後續款項並確認由誰辦理。

假設成交 1,800 萬元，暫估剩餘可用資金怎麼算？

假設成交 1,800 萬元，清償及支出如下；金額單位為萬元，各項未重複，並先不計分期收付調整。稅額與服務報酬都是本例假設，不能直接套用到自己的交易。

本例全案暫估可留 760 萬元。銀行結清、稅額或其他支出更新時，就修改對應那一列；這個總額尚未回答哪一天能全部動用。

已先收到部分款項時，怎麼接著算？

沿用本例，再假設前期已收 180 萬元且完整保留，剩餘價款為 1,800 − 180＝1,620 萬元；上述清償、支出及預留共 1,040 萬元，全部尚待由後續款項處理。

前期款是成交款的一部分，不能再額外加進總價。若已動用、已付費用或另有保留款，就按紀錄更新；真正撥入帳戶的時間仍依契約與付款條件。

資金表最容易算兩次的三個地方

在資金表加上金額依據、已收已付、預計處理日三欄。已含在銀行總額的利息不重扣；已從前期款付掉的費用不再列待付；預留稅費與已繳稅款分開。更新原來的項目，避免又在總額旁另扣一次。

可用資金與課稅所得，分開計算

全案可用資金回答「收付款及清償後留下多少」，課稅所得則要按取得方式、適用稅制、可認列成本費用等規定計算。[4][5]兩份計算分開整理，避免因剩餘房貸較多，就以為報稅所得也一定較少。

議價前，先備齊這幾份金額依據

議價前，把銀行結清資料、委託報酬、取得與出售資料、稅費估算及交屋支出放進同一份收支表。有待確認的金額，列出資料或確認窗口，再判斷某個出價能否支應清償、搬遷與換屋。

屋主常見問題

成交價扣掉房貸，就是賣房實拿嗎？

還需要扣除自己應負擔的服務及交易支出、適用稅負與尚待支付的交屋費用，並核對已收已付、保留款及撥款時間。也要先向銀行確認結清總額，避免只用帳單上的本金餘額。

仲介費 6% 是賣方固定要付的比例嗎？

6%是買賣案件向一方或雙方收取報酬的合計最高上限。賣方實際負擔多少，應明確議訂並核對委託契約，並非一律支付6%。

賣房沒有賺錢，房地合一就不用申報嗎？

不能只看盈虧。個人交易若屬房地合一應申報範圍，且不符合免申報條件，即使虧損，也應自房屋、土地完成所有權移轉登記日次日起算 30 日內申報。

暫估可用資金，等於交屋當天會收到的錢嗎？

不一定。先前已收款、已付款、保留款與實際撥付條件，都會影響當天的入帳金額。應分別核對整筆出售的總收支，以及各時點真正可動用的資金。